21 Eylül 2019’da 9. Ulusal Sosyoloji Kongresi’nde gerçekleştirilen sunumun Aralık 2019’da Kongre kitapçığında yayınlanan metnidir.

Özet:
Türkiye’deki inşaat ve emlak sektörü odaklı ekonomik büyüme modeli, bir yandan ulusal ekonomik büyümeyi hızlandırmayı hedeflerken bir yandan da TOKİ eliyle alt ve orta-alt sınıfların konut edinmesini ve böylece bu ekonomik büyümenin faydalarının adil bir biçimde dağıtılmasını amaçlamıştır. Peki 2003 yılından beri gündemde olan bu büyüme modeli ve kentsel dönüşüm projeleri gerçekten de hedeflendiği ve öngörüldüğü gibi üretilen servetin yıllar içinde toplumun tüm kesimleri tarafından eşitlikçi bir biçimde paylaşılmasını sağlayabilmiş midir? Bu bildiriye konu olan araştırma, Türkiye’de 2003’ten beri konut ve sair gayrimenkul sahipliğinden kaynaklanan servet miktarının kentsel rant üretimi sayesinde arttığını ve konutun ulusal ve uluslararası büyük sermaye için cazip bir yatırım aracına dönüştüğünü tespit etmiştir. Ancak Türkiye’de üretilen toplam servetin %75’inden fazlasını oluşturan gayrimenkul sahipliğinin eşitlikçi bir biçimde dağılmadığı gözlemlenmiştir. TOKİ’nin hedef kitlesini oluşturan alt ve orta-alt gelir gruplarının konut sahipliği oranının tüm yeni toplu konut projelerine rağmen düşüş eğiliminde olduğu ve orandaki bu düşüşün 2012’den itibaren hızlandığı saptanmıştır. Buna da bağlı olarak alt ve orta gelir grubundaki nüfusun toplam servetten aldığı payın her geçen yıl biraz daha azaldığı gözlemlenmiştir.

Anahtar Kelimeler: Eşitsizlik, Kentsel Rant, Ekonomik Büyüme

1. Giriş
2003 yılında hükümetçe ilan edilen Acil Eylem Planı çerçevesinde “Planlı Kentleşme ve Konut Seferberliği” programı yürürlüğe kondu (TOKİ, 2017). Ardından 2004 yılında yeniden düzenlenen Toplu Konut Kanunu ile 1984’te kurulmuş ancak uzun yıllar âtıl kalmış Toplu Konut İdaresi (TOKİ) geniş yetkilerle donatıldı. Bunlarla beraber Türkiye’de inşaat ve emlak sektörü odaklı ekonomik büyüme modelinin resmi olarak benimsendiğini söyleyebiliriz.

Bu model, bir yandan ulusal ekonomik büyümeyi hızlandırmayı hedeflerken bir yandan da ilgili yönetmeliğinde kâr amacı gütmeyen bir kamu kuruluşu olarak yetkilendirilen TOKİ eliyle alt ve orta-alt sınıfların konut edinmesini ve böylece bu ekonomik büyümenin faydalarının adil bir biçimde dağıtılmasını amaçlıyordu (TOKİ, 2019). Peki 2003 yılından beri gündemde olan inşaat ve emlak sektörü odaklı bu büyüme modeli ve kentsel dönüşüm projeleri gerçekten de hedeflendiği ve öngörüldüğü gibi üretilen servetin yıllar içinde toplumun tüm kesimleri tarafından eşitlikçi bir biçimde paylaşılmasını sağlayabildi mi? Araştırma işte bu sorunun cevabını arıyor.

2. Gelir Değil Servet Bölüşümü
İlk olarak önemli bir noktanın altını çizmek gerekiyor. Bu araştırmada tartışma konusu edilen Türkiye’deki “gelir” bölüşümü değil mal varlığı ve servet birikimindeki bölüşümdür.
Gelir dağılımına dair çalışmalar bireylerin veya hane halkının bir yıl içinde elde ettiği gelirleri karşılaştırırken servet dağılımına dair araştırmalar kişilerin yıllar içinde elde ettikleri birikimlerdeki değişimi karşılaştırıyor. Kişilerin orta ve uzun vadede alım güçlerinin, toplumsal statülerinin ve siyasal etkilerinin yıllık gelirlerinden ziyade toplam servet birikimleriyle ilişkili olduğunu göz önünde bulundurursak, servet dağılımının gelir dağılımından daha net bir sosyal adalet göstergesi olduğunu söyleyebiliriz.

Basit bir örnek vermek gerekirse elinde çok sayıda gayrimenkul bulunduran bir kişi, bu gayrimenkullerini o yıl içinde hiç kiralamamış ve belki hiçbir yıllık gelir elde etmemiş olsa da elinde ciddi miktarda bir serveti ve bunun beraberinde getirdiği ekonomik, siyasal ve toplumsal gücü bulundurmayı sürdürmektedir. İşte gelir dağılımı analizlerinde görülemeyecek bu noktayı servet dağılımı konusundaki çalışmalar açığa çıkarıyor.

Bu çalışmanın kaynaklarından biri olan Credit Suisse’in “Küresel Servet Raporu” (Global Wealth Report) başlığıyla her yıl yayınladığı çalışma dünyadaki tüm ülkelerle beraber Türkiye’deki servet birikimi ve dağılımına dair kapsamlı veriler üreten az sayıdaki periyodik araştırmadan biri. Bu veriler ışığında Türkiye’de ve dünyadaki servet birikimini, her ülkenin dünyadaki toplam servet birikiminden aldığı payın değişimini ve ülkeler içindeki %10 ve %1’lik en zengin kesimler ile geri kalan %90’lık nüfusun toplam servet içinden aldıkları payı incelemek mümkün (Credit Suisse, 2018b). Credit Suisse “net servet birikimini” kişilerin menkul yani finansal varlıkları ile emlak, arsa gibi gayrimenkul varlıklarının toplamından borçlarının çıkarılması sonucu elde kalan miktar olarak tanımlıyor (Credit Suisse, 2018a). Küresel Servet Raporu aynı zamanda ülkelerdeki zenginliğin kaynağının ne oranda finansal ve gayrimenkul varlıklardan oluştuğu hakkında da bilgi veriyor.

Buna göre AKP’nin iktidara geldiği 2002 yılında toplam servetin %67.7’sine sahip olan en zengin %10’luk kesim, 2018 yılı itibariyle ülkedeki toplam servetten aldığı payı %81.2’ye çıkarmış durumda. Buna karşın 2002 yılında Türkiye’deki toplam servetten %32.3 oranında pay alan geriye kalan %90’lık nüfusun bu payı 2018’de %18.8’e düşmüş.
Bu tablo bize ülkenin ekonomisinin büyümesi veya küçülmesinden bağımsız olarak bugünkü ekonomik modelin sürekli ve istikrarlı bir biçimde zengini daha da zengin etmeye hizmet ettiğini gösteriyor.

3. Servet Dağılımında Gayrimenkulün Oranı
Peki servet bölüşümü tartışmalarında özellikle inşaat ve emlak sektörlerine odaklanmanın nedeni ne? Burada hemen belirtmek gerekir ki, servet birikimi ve dağılımı üzerine yukarıda bahsedilen rapor ve araştırmalara göre 2018 yılı itibari ile Türkiye’deki mevcut servetin büyük çoğunluğu (%75 civarı yani dörtte üçü) ev, arsa, konut, iş yeri, yani gayrimenkullerden oluşmaktadır.
Menkul yani finansal varlıklar ise banka mevduatı, devlet tahvili, hazine bonosu, emeklilik fonları, hisse senedi ve dolaşımdaki nakit para biçiminde Türkiye’deki toplam servetin ancak %25 yani dörtte biri kadarını oluşturmaktır (Credit Suisse, 2018b). Özetle Türkiye’deki servet üretiminin de servet dağılımındaki eşitsizliğin de en büyük kaynağının gayrimenkul olduğunu söyleyebiliriz.

4. Peki İnşaat ve Gayrimenkul Odaklı Büyüme Modeli Servet Eşitsizliğini Nasıl Artırdı?
AKP’nin iktidara geldiği ilk yıllardan itibaren yaptığı yasal düzenlemeler, siyasi ve ekonomik tercihler ile planlı bir biçimde inşaat ve gayrimenkul sektörleri odaklı bir büyüme modelini devreye soktuğunu söylemiştik. TOKİ’nin yetkilerinin artırıldığı 2004’teki ilk kanun değişikliğini yeni gecekondu yapımını ilk kez hapis cezası gibi ağır bir ceza ile cezalandıran yasal düzenleme takip etti (Kuyucu & Ünsal, 2010).

Kâğıt üzerinde gecekondu yapmak her zaman yasak olsa da geçmiş iktidarlar döneminde endüstrileşen kentlerin artan işçi ihtiyacı karşısında köyden kente göçenler için yeterli toplu konut üretilememesi nedeniyle gecekondu yapımına göz yumulmuştu (Hirt, 2007). 80’li ve 90’lı yıllarda zaman zaman bazı bölgelerde gecekondu yıkımları gerçekleşmiş olsa da 2004’e kadar gecekondu yapanların hapis cezasına çarptırıldığı görülmemişti. 2004’teki düzenlemeden sonra caydırıcı örnek teşkil etmesi açısından birkaç fiili cezalandırmanın ardından yeni gecekondu yapımı bıçak gibi kesildi. Bunun yerini TOKİ’nin gecekonduluları modern toplu konutlara taşımak iddiasıyla başlattığı büyük çaplı toplu konut projeleri aldı (Işık & Pınarcıoğlu, 2008).

Türkiye’de konut alanında TOKİ eliyle yürütülen bu formalleşme aynı zamanda konutun finansallaşmasını, yani konutun bir kullanım aracı olmanın ötesine geçip spekülatif bir yatırım aracına dönüşmesini de beraberinde getirdi. Dolayısıyla Türkiye’de konut alanındaki formalleşmenin, konutun finansallaşmasını aktif olarak destekleyen eş zamanlı bir süreç olduğunu söyleyebiliriz (Güney & Keil & Üçoğlu, 2019). 2004’e kadar İstanbul’daki konutların yaklaşık %50’si gecekondulardan oluşuyordu. Yani konut stokunun yarısı kayıtdışıydı, dolayısıyla servet birikimi, ekonomik büyüklük gibi verilerde gözükmüyor, ekonomik büyümeye hiçbir katkı sunmuyor, tüm bunlara ilaveten emlak vergisinden de muaf olarak vergi gelirlerine de katkı sunmuyordu. TOKİ eliyle gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projeleri her ne kadar kâğıt üstünde yoksullara modern konut edindirme amacı gütse de esasında amaçlanan kayıtdışı konut sektörünü kayıt altına almak, buradan servet yaratmak ve konutu finans piyasasına entegre etmekti. Böylece bir yandan gecekonduların yerini tapuda kaydı olan, resmi olarak alınıp satılabilen ve dolayısıyla serbest piyasa kapitalizmi açısından “değer” üreten ve emlak vergileri ile devletin vergi gelirine katkıda bulunan toplu konutlar alırken, bir yandan da bu formalleşmeye eşlik eden finansallaşma sayesinde 2010-2017 yılları arasında Türkiye’de konut fiyatlarının %228, İstanbul özelinde ise %284 yani neredeyse üç kat, artmasını sağladı (TCMB, 2019) ve ekonomik büyüme ve servet yaratımının başlıca kaynağı oldu.

Ne var ki, takip eden son iki yılda suni biçimde baskılanan faizlerin tekrar yükselmesi ve zoraki mega-projelerin yeni kentsel alan ve finansal değer yaratımının sınırına dayanması sonucu bu konut balonu ve inşaat furyası çöküntüye uğradı.

5. Faizlerin Düşürülmesi ve Konutun Finansallaşması
AKP iktidarı makro ekonomik planlamayı öncelikle inşaat ve gayrimenkul sektörünün çıkarını gözetecek şekilde düzenlemişti. Türkiye’de 80’li ve 90’lı yıllarda yüzde yüzlerin üzerini gören enflasyon ve faizler 2001 ekonomik krizi sonrası dayatılan IMF programını koşulsuz bir biçimde uygulayan AKP’nin iktidarının ilk yıllarında düşmeye başladı. 2008 krizinden sonra ise faizden enflasyon oranının düşülmesi ile elde edilen reel faiz oranlarının sıfırlandığı görüldü.

2000’li yılların başına kadar yüksek seyreden ve Türkiye’deki sermaye sahibi ve yatırımcılara uzun yıllar boyunca yüksek gelir getiren mevduat faizleri %10’un altına, reel faizler ise sıfıra yaklaştırılırken o güne kadar yüksek faizli mevduata yatırım yapmaya alışmış olan sermayenin yatırım alışkanlıklarını değiştirmesi ve yüksek getiri vaad eden gayrimenkul yatırımına yönelmesi teşvik edildi. Enflasyon ve faizi baskı altına alan AKP iktidarı böylece geleneksel olarak yüksek faizden nemalanan yatırımcıları emlak alımına yöneltti. Öte yandan faizlerdeki düşüş aynı zamanda konut kredilerinin de orta sınıflar için ulaşılabilir seviyelere çekilmesi anlamına geliyordu. Böylece düşük faiz ile borçlanan orta sınıfların da konut alımı yaparak gayrimenkul sektörünü canlandırması sağlandı (Güney, 2019). Bu koşullar, konut kredilerinin ciddi miktarlara ulaşmasını ve konutun finansallaşmasını da beraberinde getirdi. Bu durum aynı zamanda konuta artan talep sonucu konut fiyatlarında spekülatif bir artışa ve dolayısıyla konut sahibi olmak isteyenlerin daha da fazla borçlanmasına yol açtı.

Şüphesiz gayrimenkulün bu şekilde finansal bir yatırım aracı haline gelmesi servet bölüşümü adaletini olumsuz yönde etkileyen bir faktör olmuştur. Zira, konutun barınma ihtiyacını karşılayan kullanım değerinin ötesinde bir finansal yatırım aracı haline gelmesi bir yandan sermaye sahiplerinin hiçbir zaman kullanmayacakları çok sayıda konut edinmesi ve emlak fiyat spekülasyonu üzerinden rant elde etmesine yol açarken bir yandan da ilk konutunu edinmek isteyen orta sınıfların krediler ile yüksek miktarlarda borçlanmasına neden olmuştur (Karaçimen, 2013, 2015). Böylece emlak rantı ile zenginleşen sermaye sahipleri ile emlak borcu ile fakirleşen orta ve orta-alt sınıflar arasındaki servet farkı daha da açılmıştır.

6. Kent Rantının Eşitsiz Bölüşümü
Bu bildiride AKP dönemi boyunca servet üretiminin büyük oranda inşaat ve gayrimenkul üzerinden elde edilen rantın biriktirilmesiyle gerçekleştirildiğini vurguladım. Devasa boyuttaki inşaat faaliyetleri, kentsel dönüşüm projeleri, mega altyapı projeleri gerçekten de belli bir süre hem yoğun bir sermeye birikimi hem de istihdam yaratmış olsa da ekonomik büyümenin ortaya çıkardığı fırsatların son derece eşitsiz ve adaletsiz bir biçimde dağıtıldığını gördük. İnşaat odaklı büyüme modeli elindeki konutların sayısını ve değerini artıran en zengin %10’luk kesim ile ilk konutlarını almak için borçlanan veya bu süreçte elindeki konutu da kaybedip kiracı haline gelerek yoksullaşan orta ve orta-alt sınıflar arasındaki servet uçurumunu git gide daha da açıyor.
Buna dair en çarpıcı göstergelerden biri TOKİ’nin hedef kitlesini oluşturan düşük gelirli ailelerin ev sahipliği oranının son yıllarda git gide düşmesidir (Coşkun, 2016, 2017). TOKİ’nin yoksul ve dar gelirliler için 2004’ten beri Türkiye’nin dört bir yanında ürettiği ve çok sayıda alt ve orta-alt sınıf aileyi konut edindirmekle övündüğü toplu konut projeleri gerçekte alt gelir gruplarının fiyatı erişilebilir konut ihtiyacını karşılamaktan miktarca çok uzaktır.

Devletin kendi resmi araştırma kurumu olan TÜİK’in 2006’dan beri her yıl yaptığı ve sonuncusu Eylül 2018’de yayınlanan Türkiye’de “Gelir Dağılımı ve Yaşam Koşulları” araştırmasının ortaya koyduğu çarpıcı tabloya göre Türkiye’deki genel konut sahipliği oranı %60 seviyesinde seyreder ve araştırmanın kapsadığı on iki yıllık dönemde pek değişmezken, aynı araştırmaya göre “yoksul” olarak tanımlanan Türkiye’deki ortanca (yani medyan) gelirin %60’ından az geliri olan ailelerin ev sahipliği oranı 2006’da %59.3’ten yıllar içindeki düşüş trendine bağlı olarak 2018’te %52.1’e kadar gerilemiştir (TÜİK, 2019). Yoksul sınıfların ev sahipliği oranında özellikle 2012 yılından sonra yaşanan hızlı düşüş trendi dikkat çekicidir. Bu veriler bizlere TOKİ’nin toplu konut projeleriyle ürettiği konutların sayıca ne köyden kente göç edenlerin ne de gecekondusu elinden alınanların en temel insan hakkı olan konut ihtiyacını karşılamaktan çok çok uzak kaldığını gösteriyor. Bu dönemde yoksul sınıflar daha fazla kiracı, borçlu ve finansal açıdan bağımlı ve kırılgan hale gelmiştir.

Sonuç
TOKİ, elindeki tüm kaynakları, yönetmeliğinde belirtildiği gibi kamu yararı gözeterek ve kâr amacı gütmeyerek yoksullara konut edindirmek için kullanmak yerine yan kuruluşu Emlak Konut aracılığıyla özellikle İstanbul’da lüks konut üretimine yönelmiş ve gene devlet eliyle el konan arazilerde gerçekleştirilen havaalanı, köprü, otoyol gibi mega-projelerin yakınlarında inşa ettiği pahalı konutları kâr amacıyla orta-üst ve zengin sınıflara pazarlamaya odaklanmıştır. Böylesi gayrimenkul odaklı bir ekonomik büyüme modeli spekülatif bir emlak fiyat artışına yol açmış ve bu spekülatif fiyat artışı yoksul sınıfların ev sahibi olma ihtimalini iyice azaltmıştır.

Bunca inşaata karşın yoksul sınıfların ev alma ve ev sahibi olma oranlarının git gide düşmesi düşündürücüdür. Üstelik yoksul sınıfların borçları ve borçluluk oranları da artmıştır. Öte yandan inşaat odaklı ekonomik büyümeden en kârlı çıkanlar aynı dönemde çok sayıda konut, arsa ve gayrimenkul edinerek servetini artıran bir avuç zengin sermayedardan ibarettir (Sayek-Böke, 2015).
Bu koşullar altında bugün toplu konut politikasının ve ilgili yasal düzenlemelerin konut sahibi olmak isteyen yoksul sınıfların önlerindeki engelleri artırmak değil ortadan kaldırmak üzere nasıl yeniden düzenlenmesi gerektiğini düşünmeye acil olarak ihtiyacımız var. Kent hakkı kavramını tekrar gündeme taşıyarak toplu konut ve kentsel dönüşüm projelerinin kentsel alanı kâr amacıyla sömürmek isteyenlerin değil mütevazi bir konut sahibi olmaya ihtiyacı olanların ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde nasıl şekillendirilebileceği üzerine kafa yormalıyız.

Kaynakça

Credit Suisse. (2018a). Global Wealth Report 2018. https://www.credit-suisse.com/media/assets/corporate/docs/about-us/research/publications/global-wealth-report-2018-en.pdf (Erişim 01.11.2018)

Credit Suisse. (2018b). Global Wealth Data Book 2018. https://www.credit-suisse.com/media/assets/corporate/docs/about-us/research/publications/global-wealth-databook-2018.pdf (Erişim 01.11.2018)

Coşkun, Y. (2016). Türkiye Konut Piyasasında Talep Eğilimleri ve Bilgi Bakışımsızlığına Yönelik Politika Önerileri. Bankacılar Dergisi, 96, 122–43. https://ssrn.com/abstract=2744639

Coşkun, Y. (2017, Mart 27). Konut Sahipliğinin Artmaması Sizi de Düşündürüyor mu? Gayrimenkul Türkiye. http://gayrimenkulturkiye.com/2017/03/27/konut-sahipliginin-artmamasi-sizi-de-dusundurmuyor-mu/ (Erişim 10.09.2019)

Güney, K. M. & Keil, R. & Üçoğlu, M. (2019). Massive Suburbanization: (Re)Building the Global Periphery. Toronto: University of Toronto Press

Güney, K. M. (2019). Building Northern İstanbul: Mega-Projects, Speculation, and New Suburbs. K. Murat Güney & Roger Keil & Murat Üçoğlu (Eds.), Massive Suburbanization: (Re)Building the Global Periphery içinde (181-200). Toronto: University of Toronto Press

Hirt, S. (2007). Suburbanizing Sofia: Characteristics of Post-Socialist Peri-Urban Change. Urban Geography, 28, no. 8, 755–80. https://doi.org/10.2747/0272-3638.28.8.755

Işık, O. & Pınarcıoğlu, M. (2008). Not Only Helpless but Also Hopeless: Changing Dynamics of Urban Poverty in Turkey, the Case of Sultanbeyli, Istanbul. European Planning Studies, 16, no. 10, 1353–70. https://doi.org/10.1080/09654310802420060

Karaçimen, E. (2013). Political Economy of Consumer Debt in Developing Countries: Evidence from Turkey. (Doktora tezi). University of London, Londra, İngiltere.

Karaçimen, E. (2015). Türkiye’de Finansallaşma: Borç Kıskacında Emek. Istanbul, Turkey: Sav Yayınları.

Kuyucu, T. & Ünsal, Ö. (2010). Urban Transformation as State-Led Property Transfer: An Analysis of Two Cases of Urban Renewal in Istanbul. Urban Studies 47, no. 7, 1479–99. https://doi.org/10.1177/0042098009353629

Sayek-Böke, S. (2015, Nisan 27). TOKI Ranta Çalışmış. Hürriyet Ekonomi. http://www.hurriyet.com.tr/selin-sayek-boke-toki-ranta-calismis-28853859 (Erişim 10.09.2019)

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası–TCMB. (2019). Konut Fiyat Endeksi. https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/TR/TCMB+TR/Main+Menu/Istatistikler/Reel+Sektor+Istatistikleri/Konut+Fiyat+Endeksi/ (Erişim 01.09.2019)

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı-TOKİ. (2017). Kuruluş ve Tarihçe. https://www.toki.gov.tr/kurulus-ve-tarihce (Erişim 01.08.2017)

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı-TOKİ. (2019). Mevzuat. http://toki.gov.tr/mevzuat (Erişim 10.09.2019)

Türkiye İstatistik Kurumu -TÜİK. (2019). Gelir Dağılımı ve Yaşam Koşulları Araştırması
http://www.tuik.gov.tr/PreTablo.do?alt_id=1011 (Erişim 18.09.2019)